索引號： 3070211020000083000000/2025040200000170 發(fā)布機(jī)構(gòu)： 生效日期： 2025-04-02 廢止日期： 文 號： 所屬主題： 行政許可 海南藏族自治州物業(yè)管理辦法 來源： 發(fā)布時(shí)間：2025-04-02 瀏覽次數(shù)： 次 【字體：小 大】 海南藏族自治州物業(yè)管理辦法 第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住環(huán)境，建設(shè)和諧宜居社區(qū)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國建筑法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本州實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本州行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)及監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋以及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、權(quán)責(zé)一致、專業(yè)服務(wù)、質(zhì)價(jià)相符、公平公開、依法監(jiān)管的原則。全社會應(yīng)當(dāng)共同維護(hù)物業(yè)服務(wù)市場秩序，構(gòu)建共商、共治、共享的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境。第四條 州、縣人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，推動物業(yè)管理規(guī)范化、市場化。第五條 州、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：（一）制定本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；（二）負(fù)責(zé)物業(yè)管理招投標(biāo)備案和采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)企業(yè)的審批工作。負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的備案和調(diào)整，物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；（三）負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和監(jiān)管；（四）負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，處理物業(yè)管理投訴；（五）組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；（六）組織開展物業(yè)服務(wù)人信用評價(jià)；（七）定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查，做好物業(yè)服務(wù)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的信用信息征集、核查、查詢和監(jiān)管工作；（八）負(fù)責(zé)對各級物業(yè)管理工作人員、業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)工作；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動中履行以下職責(zé)：（一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉，并做好業(yè)主委員會備案工作；（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作；（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)管理活動中的糾紛；（四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)、退出交接等工作；（五）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理；（六）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。 社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。第七條 州、縣自然資源、市場監(jiān)督管理、公安、城市管理、消防救援、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、民政等行政主管部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。第八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)主管部門、社區(qū)居（村）民委員會、公安機(jī)關(guān)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、專營單位等參加，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中的有關(guān)事項(xiàng)和突出問題。第九條 突發(fā)公共事件應(yīng)對期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)落實(shí)依法采取的各項(xiàng)應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作。州縣住建部門協(xié)調(diào)同級應(yīng)急等相關(guān)部門給予物資和資金支持。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)服從政府統(tǒng)一指揮，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下積極配合社區(qū)居（村）民委員會開展工作，依法落實(shí)應(yīng)急預(yù)案和各項(xiàng)應(yīng)急處置措施。物業(yè)服務(wù)人依法執(zhí)行政府實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。第十條 物業(yè)管理相關(guān)行業(yè)協(xié)會應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范服務(wù)行為，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人誠信經(jīng)營，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平。第十一條 鼓勵全社會采用新技術(shù)、新方法，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，推動物業(yè)服務(wù)向智能、綠色方向發(fā)展。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會等應(yīng)逐步運(yùn)用新媒體，引導(dǎo)業(yè)主參與公共事務(wù)、開展協(xié)商活動、組織鄰里互助，實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理的新模式。第十二條 州縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)人考核體系和信用評價(jià)體系，建立健全物業(yè)服務(wù)人信用檔案，對物業(yè)服務(wù)人實(shí)行動態(tài)管理，定期向社會公布信用信息評價(jià)結(jié)果。第二章 物業(yè)管理區(qū)域與共用設(shè)施設(shè)備 第十三條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。物業(yè)設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主同意。第十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售前，向項(xiàng)目所在地縣級人民政府物業(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知項(xiàng)目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域核定內(nèi)容在商品房銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示。第十五條 縣級人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、共有部分情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。第十六條 建設(shè)單位新建住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唬凑障铝幸鬅o償配置物業(yè)服務(wù)用房:（一）物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務(wù)用房不包含門崗值班室。（二）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)安排在物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，地面以上、二層以下，具備水、電、暖、衛(wèi)、采光等基本使用功能和條件，配置獨(dú)立的水、電、暖等計(jì)量裝置。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，面積不得低于二十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。第十七條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。物業(yè)管理主管部門或者不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查，并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和位置。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場所屬于業(yè)主共有：（一）物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人以外的其他綠地；（四）建設(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備；（五）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。第十九條 對配套設(shè)施設(shè)備不齊全的老舊住宅區(qū)，州、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，加大資金投入，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。第二十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等計(jì)量裝置應(yīng)按照專有部分一戶一表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。第二十一條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設(shè)計(jì)，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，并與建設(shè)項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付。所需費(fèi)用依照國家和省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的有關(guān)工程計(jì)價(jià)規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工。建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位。專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收，并負(fù)責(zé)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。第三章 業(yè)主和業(yè)主組織 第二十二條 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，可以認(rèn)定為業(yè)主：（一）尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、遺贈、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個(gè)人；（二）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人；（四）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個(gè)人；（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。第二十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利:（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第二十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù):（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)以及應(yīng)對突發(fā)事件等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定，配合物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理；（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定；（七）支持和配合物業(yè)服務(wù)人的合法經(jīng)營和管理活動；（八）履行房屋安全使用責(zé)任；（九）履行生活垃圾分類投放主體責(zé)任，按照規(guī)定分類投放生活垃圾；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的法定程序設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣級人民政府物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 未成立業(yè)主大會的，在發(fā)生物業(yè)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)人或者其他事項(xiàng)時(shí)，由所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣級住房管理部門指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會:（一）業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；（二）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十以上；（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)的百分之三十以上。第二十七條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之十以上業(yè)主聯(lián)名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內(nèi)，會同縣級人民政府物業(yè)管理主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組。籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明、物業(yè)服務(wù)用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。第二十九條 首次業(yè)主大會籌備組由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣級物業(yè)管理行政主管部門、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位和業(yè)主代表組成。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助籌備組開展籌備工作。籌備組中的業(yè)主代表由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在民主推薦的基礎(chǔ)上從遵紀(jì)守法、熱心公益的業(yè)主中確定并公示，業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。第三十條 首次業(yè)主大會會議召開并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起三十日內(nèi)，由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地縣級物業(yè)管理行政主管部門備案。縣級物業(yè)管理行政主管部門受理備案材料后，經(jīng)審查符合條件的，應(yīng)當(dāng)在十個(gè)工作日內(nèi)頒發(fā)備案通知書。業(yè)主大會取得備案通知書后，由業(yè)主委員會依法申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。業(yè)主大會可以委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會代為保管業(yè)主大會印章；需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會提出。業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主委員會半數(shù)以上委員簽字。第三十一條 業(yè)主大會討論決定下列事項(xiàng):（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員；（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人；（四）籌集或使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（六）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；（七）確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；（八）確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會委員工作補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；（九）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；（十）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第三十二條 業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請求之日起十日內(nèi)通知業(yè)主，并在三十日內(nèi)組織召開。第三十三條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級人民政府物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。物業(yè)管理臨時(shí)機(jī)構(gòu)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)有專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。第三十六條 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)書面告知社區(qū)居（村）民委員會。第三十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護(hù)業(yè)主共同利益；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接；（三）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，使其按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；（四）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告年度物業(yè)管理實(shí)施情況、業(yè)主委員會履職情況；（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；（六）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；（七）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用以及組織專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌；（八）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配合行政執(zhí)法機(jī)關(guān)開展執(zhí)法工作；（九）配合、支持社區(qū)居（村）民委員會依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；（十）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（十一）制作和保管會議記錄、共有物業(yè)部分的檔案、會計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件；（十二）定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每半年公示共有資金的使用情況和業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)情況；（十三）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（十四）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公布下列情況和資料:（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（三）物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；（四）專項(xiàng)維修資金的籌集和使用情況；（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經(jīng)營情況；（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的籌集、使用情況；（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。第三十九條 業(yè)主委員會不得有下列行為：（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；（二）虛構(gòu)、轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；（三）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；（四）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；（五）侵占、挪用業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借貸給他人或者以業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；（六）收受物業(yè)服務(wù)人或者與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個(gè)人提供的紅包禮金、減免收費(fèi)、停車便利等利益；（七）為在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù)或者推薦他人就業(yè)；（八）泄露業(yè)主信息，發(fā)布違反法律法規(guī)、社會公共秩序的不實(shí)言論、信息；（九）拒不執(zhí)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、相關(guān)主管部門關(guān)于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院有關(guān)裁判；（十）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。業(yè)主委員會委員有前款情形之一的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關(guān)委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)停止該委員履行職責(zé)，并向業(yè)主公示。罷免業(yè)主委員會委員時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許其提出申辯并記錄歸檔。 第四十條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會會議決定是否解散業(yè)主委員會：（一）嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的；（二）嚴(yán)重影響社區(qū)安定及公共秩序的；（三）不按照規(guī)定履行業(yè)主委員會職責(zé)的；（四）違反財(cái)務(wù)管理、工作檔案和印章管理制度，情節(jié)嚴(yán)重的。業(yè)主大會會議決定解散業(yè)主委員會的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)和補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定，可以由全體業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營收益中列支。 第四十二條 鼓勵實(shí)行業(yè)主委員會及委員任期和離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，審計(jì)事項(xiàng)由業(yè)主大會決定，審計(jì)由業(yè)主大會指定的業(yè)主負(fù)責(zé)組織，審計(jì)費(fèi)用列入業(yè)主共有資金支出項(xiàng)目，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以公示。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托其他機(jī)構(gòu)每年不少于一次對共有資金、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況進(jìn)行檢查并將檢查情況通報(bào)全體業(yè)主。 業(yè)主對共有資金、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議、提議審計(jì)的，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當(dāng)對共有資金審計(jì)予以配合，不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。第四章 前期物業(yè)管理 第四十三條 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)人所開展的物業(yè)管理。 建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)人實(shí)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進(jìn)行備案。 第四十四條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于3個(gè)或者總建筑面積不超過3萬平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)縣級物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。第四十五條 建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對以下事項(xiàng)作出約定：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的移交和查驗(yàn)；（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理規(guī)定；（三）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；（四）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；（五）臨時(shí)管理規(guī)約依法應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)。 臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益。臨時(shí)管理規(guī)約的效力至首次業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。第四十六條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位按照國家相關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)的共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并由雙方簽字確認(rèn)查驗(yàn)記錄。第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件:（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立合格的計(jì)量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（四）道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施；（七）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第四十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn)二十日前向物業(yè)服務(wù)人移交下列資料:（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、附圖；（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；（四）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；（六）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（七）業(yè)主名冊；（八）物業(yè)管理必需的其他資料。未能移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限，并在承諾時(shí)限內(nèi)完成移交工作。第四十九條 物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第五十條 物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和物業(yè)正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第五十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地縣物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；（二）臨時(shí)管理規(guī)約；（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（四）建設(shè)單位移交資料清單；（五）查驗(yàn)記錄；（六）交接記錄；（七）其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況書面告知業(yè)主。第五十二條 前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專用賬戶，并按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定公布收支情況。前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的，至少每半年公布一次收支情況。業(yè)主委員會設(shè)立賬戶的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間和方式將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會賬戶；前期物業(yè)服務(wù)合同未約定的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會設(shè)立賬戶之日起十五日內(nèi)將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會賬戶。物業(yè)服務(wù)人將屬于業(yè)主共有的資金轉(zhuǎn)入業(yè)主委員會賬戶后，仍應(yīng)當(dāng)公示利用共有部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動所得收益的分配和移交情況。前期物業(yè)服務(wù)人未經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，不得處置業(yè)主公共收益。第五十三條 業(yè)主大會會議或業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共有部門查驗(yàn)交接，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合選聘的物業(yè)服務(wù)人接管，并移交相關(guān)資料。 第五章 物業(yè)管理服務(wù) 第五十四條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法成立，具有獨(dú)立法人資格，并擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。物業(yè)服務(wù)人登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)人核準(zhǔn)登記之日起五日內(nèi)，將企業(yè)信息共享給同級物業(yè)管理行政主管部門。 州外物業(yè)服務(wù)人進(jìn)入本州從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)?shù)街菁壩飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。第五十五條 業(yè)主大會可以決定采用招投標(biāo)或者協(xié)議的方式，選聘物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主大會決定采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會按照國家有關(guān)規(guī)定組織招投標(biāo)。業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會擬訂選聘方案，提請業(yè)主大會投票表決。物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)人的活動。第五十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)人在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)縣級人民政府物業(yè)管理主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并同時(shí)向社區(qū)居（村）民委員會報(bào)送有關(guān)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)合同等相關(guān)資料。州級物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會公布。第五十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)參加信用等級評價(jià)，按照信用評價(jià)等級提供相應(yīng)的星級服務(wù)。信用等級為AAAA級和AAA級的物業(yè)服務(wù)人實(shí)施一至五星級服務(wù)；信用等級為AA和A級的物業(yè)服務(wù)人實(shí)施一至三星級服務(wù)；信用等級為B級的物業(yè)服務(wù)人實(shí)施一星級服務(wù)，并不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。第五十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人可根據(jù)實(shí)際情況，結(jié)合物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，并征得業(yè)主同意。州級物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)星級標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。州級價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級物業(yè)管理行政主管部門制定星級服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布；每三年對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定、調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)通過座談、論證、聽證或者其他公開形式，廣泛征求社會公眾的意見建議。第五十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定進(jìn)行備案。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：（一）提供物業(yè)服務(wù)符合有關(guān)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；（四）對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告行政執(zhí)法機(jī)關(guān)；（五）發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告；（六）對業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；（七）不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益，不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主信息；（八）履行生活垃圾分類管理責(zé)任人責(zé)任，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類；（九）配合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和社區(qū)居（村）民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。第六十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息予以公示：（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；（四）公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用情況；（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。第六十一條 除清潔、綠化、保安、電梯維護(hù)管理等專業(yè)服務(wù)外，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)人統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上或者地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。第六十二條 物業(yè)服務(wù)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù):（一）物業(yè)共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理；（二）公共秩序維護(hù)、安全防范、車輛停放管理；（三）環(huán)境衛(wèi)生清潔和公共綠化養(yǎng)護(hù)；（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（五）物業(yè)檔案及相關(guān)資料的保管；（六）其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。第六十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)以及住宅前期物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理；業(yè)主大會成立之后的住宅區(qū)及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)；物業(yè)服務(wù)人接受業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由縣人民政府價(jià)格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)人成本、居民經(jīng)濟(jì)承受能力等因素，制定相應(yīng)的等級基準(zhǔn)價(jià)及其浮動幅度和相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布。已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住使用的，應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額百分之七十的費(fèi)用。第六十四條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開、合理誠信的原則，具體標(biāo)準(zhǔn)和方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如需提高的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案、調(diào)價(jià)理由、成本變動情況等相關(guān)資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第六十五條 物業(yè)服務(wù)人依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以物業(yè)空置、存在開發(fā)建設(shè)遺留問題或者放棄共有權(quán)利等為由拒絕交納。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，最長預(yù)收期限不得超過六個(gè)月，業(yè)主自愿交納的除外。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會可以通過上門催交、電話催交等形式，督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟。經(jīng)生效司法判決確認(rèn)后仍不履行的，可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行并按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。第六十六條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：（一）減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（二）采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)、催收物業(yè)費(fèi)；（三）擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，超期收取費(fèi)用；（四）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；（五）擅自拆除、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備；（六）擅自撤離或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域；（七）終止服務(wù)撤離時(shí)，拒不移交屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等；（八）法律、法規(guī)禁止的其他情形。第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過一年，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān),已交納物業(yè)費(fèi)的由原物業(yè)服務(wù)人予以結(jié)算。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新的物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。第六十八條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用。業(yè)主專有部分使用的，由業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)服務(wù)人使用的，由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)；部分業(yè)主或者全體業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。專業(yè)經(jīng)營單位不得對符合條件的用戶無正當(dāng)理由拒絕服務(wù)或者停止服務(wù)，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費(fèi)用或者提供無償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。第六十九條 規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議，并交納采暖費(fèi)總額百分之五十的費(fèi)用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的不得停止用熱。具備供熱計(jì)量條件的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)實(shí)行供熱計(jì)量收費(fèi)制度。第七十條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生突發(fā)性自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、火災(zāi)和供水、供電、供氣、特種設(shè)備等安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)人在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門和專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。物業(yè)服務(wù)人員在從事物業(yè)服務(wù)活動時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。第七十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)人。決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三十日前與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。決定選聘新物業(yè)服務(wù)人的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)人接管。物業(yè)服務(wù)人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會，同時(shí)書面告知縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者選聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)管理區(qū)域，原物業(yè)服務(wù)人按照合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同有效期自動延續(xù)至新的物業(yè)合同約定提供物業(yè)服務(wù)之日止。第七十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會履行下列交接義務(wù):（一）移交物業(yè)服務(wù)用房等共有部分及其附屬設(shè)施設(shè)備；（二）移交本辦法第五十九條規(guī)定的資料；（三）移交物業(yè)檔案、維修和保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料及保養(yǎng)記錄；（四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)人未辦理退出交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)；不得損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料和財(cái)物。物業(yè)服務(wù)人拒不移交前款資金、資料和物品并拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社區(qū)居委會和縣級房產(chǎn)主管部門報(bào)告，并可向轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)請求協(xié)助；物業(yè)服務(wù)人有破壞設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。第七十三條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)用或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、籌備組及物業(yè)主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。物業(yè)服務(wù)人退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問題可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁以及訴訟等途徑進(jìn)行解決。第七十四條 老舊小區(qū)或者開放的住宅樓由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府幫助組織成立業(yè)主委員會，并選聘物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行服務(wù)；無法選聘的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)負(fù)責(zé)或委托社區(qū)（村）居（村）民委員會組建簡易物業(yè)服務(wù)組織視情提供相應(yīng)的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。物業(yè)主管部門應(yīng)結(jié)合“紅色物業(yè)”創(chuàng)建工作，采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動對接、單位分包、業(yè)主自籌等方式兜底托管老舊小區(qū)物業(yè)工作。老舊小區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)由縣人民政府制定。第七十五條 業(yè)主共同決定對物業(yè)實(shí)施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)、人員雇傭、管理費(fèi)用等事項(xiàng)共同作出約定。自行管理可以采取由業(yè)主直接執(zhí)行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委員會或者成立其他管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一執(zhí)行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定的其他形式進(jìn)行。自行管理應(yīng)當(dāng)推選管理負(fù)責(zé)人。第七十六條 自行管理的業(yè)主委員會、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年公布管理費(fèi)用的收支情況。業(yè)主針對收支情況提出的詢問，業(yè)主委員會、管理負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。第七十七條 縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)幫助本轄區(qū)內(nèi)自行管理的小區(qū)做好物業(yè)服務(wù)工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。第七十八條 縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)人從業(yè)人員培訓(xùn)，定期對物業(yè)服務(wù)人的資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行規(guī)范化考核。 第六章 物業(yè)的使用和維護(hù) 第七十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。第八十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:（一）擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（五）破壞或者擅自改變房屋外觀；（六）窗外擺放花盆等易墜物品，高空拋物；（七）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；（八）排放有毒、有害物質(zhì)；（九）隨意堆放、傾倒、拋擲垃圾、雜物和露天焚燒；（十）制造超標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)；（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；（十二）占用、堵塞消防通道、安全出口，損壞消防設(shè)施、器材；（十三）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營、停放車輛；（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；（十五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。違反前款規(guī)定的，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。第八十一條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行房屋裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，并不得違反房屋裝修的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。第八十二條 新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：（一）水、電納入城（鎮(zhèn)）市管網(wǎng)，安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；（二）在城（鎮(zhèn)）市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計(jì)量裝置和控制裝置；（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配置到位；（四）按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè)；（五）按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；（八）建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識完整、清晰；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。第八十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)人；物業(yè)服務(wù)人確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。第八十四條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人的同意；物業(yè)服務(wù)人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第八十五條 建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。第八十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向其收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電及綠化用水用電、消防用水等的收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。第八十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意后，依法辦理相關(guān)手續(xù)。住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，并按照非住宅類用房收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第八十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定車庫、車位的出售、附贈或者出租方式、租售價(jià)格、租售時(shí)間、租售期限等內(nèi)容。建設(shè)單位不得將物業(yè)配套的車庫、車位出售給業(yè)主以外的其他人。業(yè)主要求承租尚未出售并空置的車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，車庫、車位有空余的，可以臨時(shí)出租給其他人，租賃合同期限不得超過六個(gè)月。第九十條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以在業(yè)主共有的道路、場地新劃定車位，用于業(yè)主停車。新劃定車位不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。車輛停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費(fèi)的，參照當(dāng)?shù)?/span>價(jià)格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。保障性住房住宅小區(qū)車輛停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由住房保障管理部門決定，收費(fèi)價(jià)格由各縣物價(jià)管理部門核定。業(yè)主對車輛停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人另行簽訂保管合同。第九十一條 執(zhí)行公務(wù)的公安、消防、救護(hù)、搶險(xiǎn)、環(huán)衛(wèi)、郵遞、信息通信等特種車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，免交停車費(fèi)。因業(yè)主需要以及為業(yè)主提供配送、搬家、維修等服務(wù)的車輛進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時(shí)停車未超過半小時(shí)的，免交停車費(fèi)。大型車輛、載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品和危險(xiǎn)化學(xué)品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū)。第九十二條 利用業(yè)主共有部分及其附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)人、有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主大會決定利用共有部分及其附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，可以委托物業(yè)服務(wù)人代為管理，并向其支付報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營所得收益單獨(dú)分類列賬，每半年公布一次經(jīng)營所得收益收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。第九十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)人維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。第九十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金交存至物業(yè)管理主管部門設(shè)立的專戶，專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)的維修。第九十五條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受審計(jì)、財(cái)政主管部門的監(jiān)督管理及業(yè)主的查詢。第九十六條 專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。業(yè)主分戶賬面專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存百分之三十的，由業(yè)主大會決定續(xù)交方案。第九十七條 發(fā)生下列緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主、社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急措施，同時(shí)由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門提出緊急情況維修申請報(bào)告，物業(yè)管理主管部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)。經(jīng)核準(zhǔn)后，維修、更新和改造的費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支:（一）屋面防水損壞造成滲漏的；（二）電梯、消防、安防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的；（三）樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn)，危及人身安全的；（四）專用供排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；（五）其他危及公共安全和物業(yè)使用功能的緊急情況。發(fā)生前款所列情形，未按規(guī)定實(shí)施維修、更新和改造的，物業(yè)管理主管部門可以組織代為維修，維修費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。第九十八條 已由專業(yè)經(jīng)營單位接收的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)和更新等費(fèi)用，由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者損壞時(shí)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)人可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。 第七章 法律責(zé)任 第九十九條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定。第一百條 建設(shè)單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門予以處罰:（一）違反本辦法第十六條規(guī)定，未按照要求配置物業(yè)服務(wù)用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。（二）違反本辦法第五十五條規(guī)定，未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下罰款。（三）違反本辦法第八十九條規(guī)定，未按規(guī)定出售或者出租車庫、車位的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。（四）違反本辦法第九十四條規(guī)定，在保修期內(nèi)未按國家規(guī)定履行保修責(zé)任的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。第一百零一條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門予以處罰:（一）違反本辦法第二十條、第二十一條規(guī)定，無正當(dāng)理由拒絕、拖延組織安裝施工、驗(yàn)收的，或者拒絕接收住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，責(zé)令限期改正；影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）違反本辦法第二十條、第二十一條、第九十八條規(guī)定，未履行管理、維修、養(yǎng)護(hù)、更新義務(wù)及承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。（三）違反本辦法第六十八條規(guī)定，無正當(dāng)理由拒絕或者停止服務(wù)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款。第一百零二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門予以處罰:（一）違反本辦法第四十六條規(guī)定，承接物業(yè)未進(jìn)行查驗(yàn)的，責(zé)令限期改正，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。（二）違反本辦法第五十一條、第五十四條、第五十六條規(guī)定，未按照規(guī)定進(jìn)行備案的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處二千元以上五千元以下罰款。（三）違反本辦法第六十條規(guī)定，未按規(guī)定公示有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。（四）違反本辦法第六十六條規(guī)定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，降低其資質(zhì)等級，并記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。（五）違反本辦法第七十一條、第七十二條規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，未履行交接義務(wù)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；損壞、隱匿、銷毀有關(guān)資料和財(cái)物的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。（六）違反本辦法第九十二條第二款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營所得收益收支情況的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。第一百零三條 業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門予以處罰:（一）違反本辦法第八十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可以處一萬元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處五萬元以上十萬元以下罰款。（二）違反本辦法第八十條第一款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可以處二千元以上一萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處二萬元以上十萬元以下罰款；逾期未改正的，由縣級人民政府依法組織強(qiáng)制拆除或者恢復(fù)原狀。（三）違反本辦法第八十八條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)、處理不成的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門會同工商、環(huán)保、衛(wèi)生等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，由縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門處五千元以上二萬元以下罰款。第一百零四條 物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予政務(wù)處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任:（一）未按照本辦法規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；（二）未按照本辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的；（三）未按照本辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；（四）違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的；（五）對物業(yè)管理活動中的投訴，不及時(shí)受理，依法調(diào)處的；（六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報(bào)后不及時(shí)查處的；（七）截留、挪用、侵占或者未按時(shí)審核撥付住宅專項(xiàng)維修資金的；（八）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。第八章 附則 第一百零五條 非住宅物業(yè)的管理服務(wù)，參照本辦法執(zhí)行。第一百零六條 本辦法在應(yīng)用中出現(xiàn)的其他具體事項(xiàng)由海南州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。第一百零七條 本辦法自2022年6月1日起施行。 【打印正文】 分享到： 【字體：小 大】
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